Dzięki ostatniej nowelizacji ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, proces montażu punktów ładowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych będzie szybszy i łatwiejszy. Przede wszystkim wyjaśniona została kwestia tego kto, do kogo i w jakim trybie winien się zwrócić w celu zainstalowania punktu ładowania.
Zgodnie z dodanym art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością.
Uchwała wspólnoty nie jest konieczna
W celu ułatwienia procedury uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej ustawodawca zdecydował się doprecyzować, iż wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc zarząd może podejmować decyzję samodzielnie, bez potrzeby podejmowania uchwały właścicieli lokali. Takie rozwiązanie rozwiewa wątpliwości, które pojawiały się na względzie regulacji z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali.
Z powyższego zapisu wynika, że montaż i eksploatacja punktu ładowania o mocy 11 kW lub większej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymagać będzie uchwały wspólnoty.
Kto może wnioskować o budowę punktu ładowania samochodów elektrycznych
Wniosek może złożyć każda osoba, która posiada tytuł prawny do lokalu. Nie ma zatem konieczności, aby wniosek był składany wyłącznie przez właściciela danego lokalu, co mogłoby być istotnym utrudnieniem. Równie dobrze, osobą składająca wniosek może być także najemca lokalu (z pewnymi obwarowaniami, o czym poniżej). Nie ma znaczenia, czy wnioskodawca lub właściciel lokalu są, czy nie członkami spółdzielni mieszkaniowej.
Istotne jest, żeby osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu posiadała także zindywidualizowane i odpowiednio oznaczone stanowisko postojowe, które jest „przypisane” do lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy miejsce postojowe stanowi odrębną własność od lokalu, posiadającą swoją księgę wieczystą, czy stanowi część wspólną całej nieruchomości. Bez znaczenia jest także struktura właścicielska dotycząca lokali w budynku, tj. czy lokale zostały już wyodrębnione, czy jeszcze nie, bowiem ustawodawca nie uzależnił możliwości składania wniosku od faktu wyodrębnienia lokalu. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy, nowelizacja miała na celu – oprócz implementacji Dyrektyw[1] – „popularyzację elektromobilności poprzez ułatwianie mieszkańcom instalacji punktów ładowania”. Dlatego też zdecydowano się na użycie sformułowania „samodzielny lokal mieszkalny”, który ma swoją definicję w art. 2 ust. 2 wcześniej wspomnianej ustawy o własności lokali.
[1]Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1161 z dnia 20 czerwca 2019 r. zmieniającą dyrektywę 2009/33/WE w sprawie promowania ekologicznie czystych i energooszczędnych pojazdów transportu drogowego, dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/944 z dnia 5 czerwca 2019 r. w sprawie wspólnych zasad rynku wewnętrznego energii elektrycznej oraz zmieniającą dyrektywę 2012/27/UE oraz dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/844 z dnia 30 maja 2018 r. zmieniającą dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej.
Treść wniosku o zgodę na budowę punktu ładowania samochodów elektrycznych o mocy poniżej 11kW w budynku wielolokalowym
Do wniosku o uzyskanie zgody na instalację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW w budynku wielolokalowym dołącza się:
- oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu;
- oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu;
- zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu;
- zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku w przypadku nieruchomości będącej zabytkiem nieruchomym w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanej do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków.
Ustawodawca wyraźnie wskazał, że wystarczające jest złożenie samego zobowiązania się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów, brak jest więc potrzeby dokonywania ewentualnych wcześniejszych zakupów materiałów czy nawet samej stacji ładowania. Nie jest również wymagane przedłożenie jakiegokolwiek zabezpieczenia finansowego przez wnioskodawcę. Wszelkie koszty z tym związane leżą wyłącznie w gestii wnioskodawcy i mogą być pokryte już po dopełnieniu formalności na linii wnioskodawca – wspólnota/spółdzielnia.
Pojęcie tytułu prawnego do lokalu
Pojęcie tytułu prawnego do lokalu nie zostało zdefiniowane w żadnej ustawie, ale jego definicję można wyprowadzić z doktryny i orzecznictwa.
Najczęściej takim tytułem będzie własność. Nieistotne jest z punktu widzenia nowych przepisów czy jest to własność nabyta drogą umowy sprzedaży czy też darowizny, czy inną czynnością prawną. Mogą to być także m.in. umowa dożywocia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.
Tytuł prawny może także wynikać z orzeczenia sądu lub wydanej decyzji administracyjnej.
Tytułem prawnym będzie zarówno prawo odrębnej własności lokalu, jak również spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Tytułem tym będą także wszelkiego rodzaju umowy cywilnoprawne, takie jak umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia.
Co istotne, brak jest wymogu przedstawienia samego dokumentu potwierdzającego posiadanie tytułu, co w niektórych przypadkach mogłobybyć problematyczne, np. przy umowie najmu lokalu na okres krótszy niż rok sporządzonej w formie ustnej. Wystarczającym bowiem będzie samo oświadczenie wnioskodawcy.
Zgoda właściciela mieszkania będzie wymagana wyłącznie, jeśli wnioskodawca nie będzie właścicielem lokalu. Podobnie jak wyżej, prawo własności ma być rozumiane szeroko. Chodzi więc o właściciela, który posiada zarówno prawo odrębnej własności lokalu, jak również spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Współwłaściciele lokalu a wniosek o budowę punktu ładowania samochodów elektrycznych
Powstaje pytanie, co w przypadku gdy wnioskodawca będzie współwłaścicielem lokalu?
Ustawodawca w ustawie nie przewidział takiej sytuacji, w związku z czym należałoby sięgnąć do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 198 k.c. „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Artykuł 199 k.c. stanowi natomiast, iż „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Wobec czego nasuwa się pytanie, czy złożenie wniosku na zainstalowanie stacji ładowania i jej eksploatację jest czynnością zwykłego zarządu czy czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 201 k.c. „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2021 r. (sygn. akt: II OSK 1851/18) „Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Kwalifikacja ta wynika z funkcjonującego w prawie cywilnym podziału na czynności prawne przekraczające zwykły zarząd i nieprzekraczające zakresu zwykłego zarządu (art. 199 i art. 201 KC), przy czym pamiętać trzeba, iż czynności rozporządzające są, według art. 199 KC, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Budowa obiektu budowlanego, przebudowa, a w niektórych sytuacjach nawet kosztowny remont, są czynnościami faktycznymi uznawanymi za przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, zaś czynnościami zwykłego zarządu są czynności związane z normalną eksploatacją rzeczy wspólnej, np. pobieranie pożytków, konserwacja, administracja oraz czynności zachowawcze, w tym także dotyczące sposobu korzystania z rzeczy” (Legalis Numer 2616036).
Natomiast, jak wskazał WSA w Wrocławiu (wyrok z dnia 10 września 2019 r., sygn. akt: II SA/Wr 272/19 „Ocena czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych (w odniesieniu do ustalonego stanu faktycznego konkretnej sprawy), nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. Zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych wymuszają rozszerzenie zakresu czynności zwykłego zarządu”.
Z powyższego wynika, iż budowa stacji ładowania może być traktowana raczej jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu z delikatną tendencją do liberalizowania stanowiska w odniesieniu właśnie do stacji ładowania, ze względu na wspomnianą wyżej zmianę stosunków społeczno-gospodarczych.
Wydaje się także, iż intencją ustawodawcy było maksymalne ułatwienie i skrócenie całego procesu składania wniosków i uzyskiwania zgód, stąd uregulowanie, iż wydanie zgody przez wspólnotę mieszkaniową stanowi czynność zwykłego zarządu. Dlatego prawdopodobnie będzie istniała tendencja do uznawania wniosku o możliwość instalacji stacji ładowania jako czynność zwykłego zarządu, choć jak będzie w rzeczywistości pokaże zapewne dopiero kształtujące się w tym zakresie orzecznictwo.
Niemniej, jeśli to będzie możliwe, do wniosku do wspólnoty lub spółdzielni, składanego przez współwłaściciela nieruchomości, sugerujemy załączyć zgodę pozostałych współwłaścicieli.
Nieruchomość zabytkowa a uzyskanie pozwolenia na budowę punktu ładowania
W przypadku, gdy nieruchomość jest zabytkiem, wnioskodawca winien uprzednio złożyć wniosek do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków. Formularze takich wniosków umieszczane są na stronach internetowych wojewódzkich konserwatorów zabytków. Konserwator ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku (w wyjątkowych przypadkach 60). Zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków jest wydawana w formie decyzji. Wydanie pozwolenia jest odpłatne i na dzień 13 stycznia 2022 r. wynosi 82 zł.
Dalsza procedura – ekspertyza dopuszczalności instalacji puntu ładowania
Po otrzymaniu przez spółdzielnię/wspólnotę wniosku, ma ona 30 dni na zlecenie wykonania ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania. Przedmiotem tej ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku (lub do niego przylegających). Ma ona ocenić, czy dopuszczalne jest przyłączenie do tej instalacji punktu ładowania objętego wnioskiem oraz określić zasady bezpieczeństwa związane z jego używaniem.
Po otrzymaniu ekspertyzy spółdzielnia/wspólnota ma kolejne 30 dni na rozpatrzenie wniosku. Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca. Gdy w ramach tego samego budynku kilka podmiotów występuje o wyrażenie zgody na zainstalowanie punktu (punktów) ładowania, możliwe jest sporządzenie jednej ekspertyzy (co umożliwi podzielenie się przez wnioskodawców jej kosztami).
Co istotne, w pewnych przypadkach nie ma konieczności wykonywania ekspertyzy. Mianowicie, sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W praktyce będzie to raczej rzadkością (przynajmniej przez kilka najbliższych lat) i należy zakładać, że w przeważającej liczbie przypadków ekspertyza będzie konieczna.
W przypadku braku konieczności sporządzania ekspertyzy, spółdzielnia/wspólnota ma 30 dni na rozpatrzenie złożonego przez wnioskodawcę wniosku od momentu jego złożenia.
Milcząca zgoda tylko, gdy niewymagana ekspertyza
Zgodnie z art. 12b ust. 7 ustawy o elektromobiności i paliwach alternatywnych, w przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę, może on przystąpić do instalacji i eksploatacji tego punktu po bezskutecznym upływie terminu 30 dni od dnia złożenia wniosku do wspólnoty/spółdzielni. Brak jest możliwości skorzystania z tzw. „milczącej zgody” w przypadkach, gdy wymagana jest ekspertyza, co wynika a contrario z art. 12b ust. 7 komentowanej ustawy.
Przesłanki do odmowy wydania zgody na instalację punktu ładowania samochodów elektrycznych
Ustawodawca w nowelizacji określił szczegółowo sytuacje, w których zarząd wspólnoty lub spółdzielni może odmówić wyrażenia zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania. Zgodnie z art. 12b ust. 8 ustawy o elektromobilności, zarząd wspólnoty lub spółdzielni jest zobligowany do odmowy udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania wyłącznie w przypadkach gdy:
- z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem wnioskodawcy, nie jest możliwa, lub
- wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub
- wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania, gdy taka zgoda była wymagana, lub
- wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego złożonym przez siebie wnioskiem.
Dla odmowy wydania zgody wystarczające jest zaistnienie choćby jednej z powyższych przesłanek. Warto zauważyć, że wypełnienie przesłanek wskazanych w pkt 2‒4 w pełni zależy od wnioskodawcy. Decydujące znaczenie dla wyrażenia zgody będą mieć wnioski zawarte w ekspertyzie. Oznacza to, że w każdym innym przypadku zarząd spółdzielni lub wspólnoty jest zobligowany do wydania takiej zgody. W przeciwnym razie zarząd wspólnoty oraz spółdzielni naraża się na odpowiedzialność z tytułu niezgodnego z prawem wykonywania obowiązków zarządu wspólnoty lub spółdzielni.
Z punktu widzenia wnioskodawcy istotne jest, aby sporządzający ekspertyzę wiedział, że w przypadku, kiedy na moment sporządzenia ekspertyzy nie jest możliwa instalacja punktu ładowania w budynku, powinien wskazać jakie zmiany są konieczne, aby taka instalacja była możliwa. Wynika to z przepisu, który wskazuje, że w przypadku gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem jest możliwa jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej lub wykonaniu nowej, lub przebudowie istniejącej instalacji elektrycznej, zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania można udzielić wyłącznie, jeżeli wnioskodawca zobowiąże się pokryć wszelkie koszty tych czynności. Przebudowa instalacji elektrycznej może być dość problematyczna dla wnioskodawcy, m.in. ze względów formalnych. Zgodnie bowiem z już wcześniej wspomnianym art. 22 ust. 3 pkt 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Do podjęcia takiej czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Instalacja punktu ładowania samochodów elektrycznych w garażu podziemnym
Jeśli wydana decyzja wspólnoty czy spółdzielni jest pozytywna, wnioskodawca może zainstalować punkt ładowania. Następnie wnioskodawca zobowiązany jest do zwrócenia się do operatora systemu dystrybucyjnego działającego na danym obiekcie o zawarcie umowy o dostarczanie energii, a następnie o zainstalowanie układu pomiarowo-rozliczeniowego, w celu opomiarowania energii elektrycznej pobieranej przez ten punkt ładowania. Układ pomiarowo-rozliczeniowy to nic innego jak licznik, na podstawie którego użytkownik stacji ładowania będzie rozliczał zużycie energii z jej dostawcą.
Odpłatne udostępnianie punktu ładowania samochodów elektrycznych? Raczej nie
Pojawia się pytanie czy będzie możliwość, aby z zainstalowanego przez wnioskodawcę punktu ładowania korzystały także inne osoby?
Odpowiedź na to pytanie winna brzmieć: nieodpłatnie – tak, odpłatnie – nie.
Nieodpłatne korzystanie z punktu ładowania przez inne osoby powinno się odbywać wyłącznie za zgodą właściciela punktu ładowania. Nie trudno sobie wyobrazić, że dojdzie do sytuacji, w której sąsiad będzie udostępniał punkt ładowania sąsiadowi. Taką sytuację należałoby odróżnić od sytuacji, gdy właściciel punktu ładowania zacząłby udostępniać punkt odpłatnie. W naszej ocenie taka możliwość jest wykluczona, m.in. ze względu na posługiwanie się w nowelizacji terminem “punktu ładowania” a nie “stacja ładowania”. Dodatkowe ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać m.in. z regulamin korzystania z parkingu zarządzanego przez wspólnotę.
Odpowiedzialność za szkody wyrządzone działaniem punktu ładowania samochodów elektrycznych
Kwestia odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną działaniem stacji ładowania zainstalowanej przez mieszkańca budynku wielorodzinnego nie została niestety kompleksowo uregulowana przez wprowadzoną nowelizację.
Zgodnie z art. 5 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, operator ogólnodostępnej stacji ładowania odpowiada na zasadach określonych w art. 435 k.c. (odpowiedzialność na zasadzie ryzyka). Wspominany przepis stanowi tylko o „ogólnodostępnej stacji ładowania”, a nie „stacji ładowania” ani tym bardziej o punkcie ładowania. Zdaniem komentatorów ustawy przyjmuje się, że „Nie można również na jego podstawie (niedoskonała treść art. 5 – przyp. autora) argumentować, że odpowiedzialności, o której mowa w art. 435 KC, nie ponoszą eksploatujący inne niż ogólnodostępne stacje ładowania elementy infrastruktury paliw alternatywnych takie jak stacja ładowania, która nie jest ogólnodostępna, infrastruktura ładowania drogowego transportu publicznego czy stacje gazowe”[2].
Dlatego wydaje się, że art. 5 ustawy będzie interpretowany rozszerzająco i będzie miał zastosowanie także w przypadku punktów ładowania zamontowanych przy miejscu postojowym związanym z budynkiem wielorodzinnym, a niebędących jednocześnie ogólnodostępną stacją ładowania. Oznacza to, że za wszelkie szkody wyrządzone przez punkt ładowania będzie odpowiadać jego właściciel.
[2]Komentarz do art. 5 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, red. Swora, Warszawa 2019, wyd. 1/Zimmer.
Cykl analiz prawnych dotyczących nowelizacji ustawy o elektromobilności
Zachęcamy do lektury pozostałych artykułów z cyklu:
- Stacje ładowania a nieruchomości – nowelizacja ustawy przyśpieszy rozwój infrastruktury.
- Stacje ładowania a projektowanie i budowa budynków niemieszkalnych – obowiązki inwestora.
- Stacje ładowania a projektowanie i budowa budynków mieszkalnych – prawne obowiązki inwestora.
Chcesz być na bieżąco? Zapraszamy do zapisu na mailową prenumeratę informacyjną, raz w miesiącu przesyłamy ważne informacje na temat bieżących zmian w prawie dotyczącym OZE, elektromobilności i nieruchomości. Zapraszamy także do śledzenia naszych profili na LinkedIn i Facebook, tam możemy dyskutować w komentarzach.
Autorzy:
Witold Chmarzyński
Radca prawny, Wspólnik Kancelarii CCLaw
Mateusz Filipczyk
Adwokat
Publikacja opracowana na podstawie artykułu stworzonego przy współpracy z Dziennikiem Gazeta Prawna.
