Spoglądając na ogólny wydźwięk ostatniej nowelizacji ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, która weszła w życie 24 grudnia 2021 r., można odnieść wrażenie, że ciężarem rozwoju infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych zostali w dużej mierze obciążeni właściciele nieruchomości. Dotyczy to niektórych właścicieli remontujących lub przebudowujących swoje budynki mieszkalne oraz niemieszkalne.

Kto powinien uwzględnić stacje ładowania przy remoncie lub przebudowie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych?

Na wstępie należy wskazać, iż nowe obowiązki przy remoncie i przebudowie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych dotyczą:

1. W odniesieniu do budynków mieszkalnych – wszystkich właścicieli, w tym również tych będących mikro, małymi lub średnimi przedsiębiorcami;
2. W odniesieniu do budynków niemieszkalnych (biurowce, galerie handlowe, pasaże handlowe, magazyny etc.) – tylko dużych przedsiębiorców, czyli tych, którzy w co najmniej jednym z dwóch ostatnich lat obrotowych spełniali łącznie następujące warunki:

• zatrudniali średniorocznie co najmniej 250 pracowników, oraz
• osiągnęli roczny obrót netto ze sprzedaży towarów, wyrobów i usług oraz z operacji finansowych równy lub wyższy równowartości w złotych 50 milionów euro, lub sumy aktywów ich bilansu sporządzonego na koniec jednego z tych lat była równa lub wyższa równowartości w złotych 43 milionów euro.

Innymi słowy, mikro, mały i średni przedsiębiorca remontując lub przebudowując nieruchomość niemieszkalną, nie będzie musiał stosować się do poniższych wymogów.

Remont lub przebudowa budynku mieszkalnego/niemieszkalnego a infrastruktura ładowania

Remont a przebudowa budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego – definicje

Obowiązek wyposażenia budynku w infrastrukturę ładowania powstaje w sytuacji dokonywania remontu lub przebudowy, stąd kluczowe jest poprawne zdefiniowanie tych pojęć.

W tym celu należy sięgnąć do Prawa budowlanego, zgodnie z którym przez remont należy rozumieć “wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym” (art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351).

Natomiast przebudowa to “wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; (…)” (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).

W przypadku, gdy w ramach prac budowlanych będzie dochodzić do zmiany wymienionych powyżej charakterystycznych parametrów budynku (kubatura, powierzchnia, wysokość, długość, liczba kondygnacji, itp..), wówczas, zgodnie z Prawem budowlanym, mamy do czynienia z budową, która jest pojęciem bardzo szerokim i obejmuje swym znaczeniem również m.in. rozbudowę obiektu budowlanego.

Pojęcie remont i przebudowa się uzupełniają. Zasadniczo, tylko bieżąca konserwacja obiektu budowlanego nie będzie wymagała uwzględnienia wymogów z ustawy o elektromobilności odnośnie infrastruktury ładowania w danym budynku.
Brak jest w Prawie budowlanym definicji pojęcia „przegrody zewnętrzne” budynku, jednak dla uproszczenia można wskazać, iż są to ściany zewnętrzne budynku na gruncie (wraz z dachem, oknami, drzwiami zewnętrznymi, fundamentami i podłogą). Szerzej do kwestii pojęcia „przegroda budowlana” odniósł się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 5 listopada 2019 r. sygn. I SA/Gl 114/19.

Koszty remontu lub przebudowy a budowa stacji ładowania

Gdy już stwierdzimy, że planowane prace będą się kwalifikować jako remont lub przebudowa, następnym krokiem jest ocena struktury kosztów planowanych prac.

Remont lub przebudowa budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego (niezależnie od ilości miejsc postojowych) musi zostać rozszerzona o prace mające na celu wybudowanie dodatkowej infrastruktury dla pojazdów elektrycznych, jeżeli:

1. koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25% wartości budynku, nie wliczając wartości gruntu, na którym usytuowane są budynek i parking, i
2. koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7% całkowitego kosztu przebudowy albo remontu.

Zakres obowiązków przy remoncie lub przebudowie jest taki sam, jak przy budowie nowego budynku.

W przypadku remontu lub przebudowy budynku mieszkalnego, spełniającego opisane kryteria (niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem), należy zainstalować kanały na przewody i kable elektryczne na wszystkich stanowiskach postojowych, umożliwiających zainstalowanie punktów ładowania na każdym stanowisku postojowym.

W przypadku remontu lub przebudowy budynku niemieszkalnego będącego własnością dużego przedsiębiorcy i spełniającego opisane kryteria, należy zainstalować:

1. co najmniej jeden punkt ładowania, i
2. tzw. infrastrukturę kanałową, tj. kanały na przewody i kable elektryczne umożliwiające zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania na pięć stanowisk postojowych.

Obowiązkowa modernizacja budynków niemieszkalnych pod infrastrukturę ładowania

Kolejnym obowiązkiem odnoszącym się wyłącznie do dużych przedsiębiorców jest obowiązkowa modernizacja budynków niemieszkalnych, z którymi jest związanych co najmniej 21 stanowisk postojowych.

Każdy właściciel lub zarządca takiego budynku będący dużym przedsiębiorcą w terminie do 1 stycznia 2025 r., jest zobowiązanych zainstalować:

1. co najmniej jeden punkt ładowania, i
2. kanały na przewody i kable elektryczne, aby umożliwić zainstalowanie punktów ładowania na co najmniej jedno na pięć stanowisk postojowych.

Pozwolenie na remont lub przebudowę budynku mieszkalnego/mieszkalnego a infrastruktura ładowania

Powyższe regulacje odnoszą się do każdego inwestora wnioskującego o wydanie pozwolenia na prace budowlane po 23 grudnia 2021 r.
W przypadku ziszczenia się przesłanek do budowy infrastruktury ładowania, organ rozpatrujący wniosek nie powinien wydawać pozwolenia na budowę w zakresie remontu lub przebudowy, jeżeli projekt prac budowlanych nie obejmuje wdrożenia wymogów z nowelizacji ustawy o elektromobilności. Organ ma także prawo zwrócić się do wnioskodawcy o wykazanie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające obowiązek budowy infrastruktury ładowania w ramach planowanego remontu lub przebudowy.

Nieruchomość zabytkowa a pozwolenie na budowę punktu ładowania

Jeśli remontowi lub przebudowie będzie podlegać budynek będący zabytkiem nieruchomym w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2021 r. poz. 710 i 954), wpisanym do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, instalacja punktu ładowania lub kanałów na przewody i kable elektryczne wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku, udzielonej w drodze decyzji. Zgoda ta powinna poprzedzać wydanie pozwolenia na budowę. Wniosek składa się do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Formularze takich wniosków umieszczane są na stronach internetowych wojewódzkich konserwatorów zabytków. Konserwator ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku (w wyjątkowych przypadkach 60). Wydanie pozwolenia jest odpłatne i na dzień 17 stycznia 2022 r. wynosiło 82 zł.

Infrastruktura ładowania w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych – wymogi w większych miastach

Od 2018 r. obowiązuje także art. 12 ustawy o elektromobilności, który obliguje, aby budynki użyteczności publicznej oraz budynki mieszkalne wielorodzinne oraz związane z nimi wewnętrzne i zewnętrzne stanowiska postojowe były budowane w sposób zapewniający moc przyłączeniową pozwalającą wyposażyć te stanowiska w punkty ładowania o mocy nie mniejszej niż 3,7 kW, jeżeli owe budynki usytuowane są w gminach:

• o liczbie mieszkańców wyższej niż 100 000,
• z co najmniej 60 000 zarejestrowanymi pojazdami samochodowymi, i
• co najmniej 400 pojazdami samochodowymi przypadającymi na 1000 mieszkańców.

Zgodnie z § 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez budynek użyteczności publicznej należy rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny.

Przepis ten stosuje się do zamierzeń budowlanych, dla których złożono wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę albo odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego po 1 stycznia 2019 r.

Cykl analiz prawnych dotyczących nowelizacji ustawy o elektromobilności

Zachęcamy do lektury pozostałych artykułów z cyklu: 

1. Stacje ładowania a nieruchomości – nowelizacja ustawy przyśpieszy rozwój infrastruktury.
2. Stacje ładowania samochodów elektrycznych we wspólnocie lub spółdzielni – regulacje prawne.
3. Stacje ładowania a projektowanie i budowa budynków niemieszkalnych – obowiązki inwestora.
4. Stacje ładowania a projektowanie i budowa budynków mieszkalnych – prawne obowiązki inwestora.

Chcesz być na bieżąco? Zapraszamy do zapisu na mailową prenumeratę informacyjną, raz w miesiącu przesyłamy ważne informacje na temat bieżących zmian w prawie dotyczącym OZE, elektromobilności i nieruchomości. Zapraszamy także do śledzenia naszych profili na LinkedIn i Facebook, tam możemy dyskutować w komentarzach.

Autorzy:

Witold Chmarzyński
Radca prawny, Wspólnik Kancelarii CCLaw

Mateusz Filipczyk
Adwokat